从公积金额度提高、财税补贴、到保障房分配支持......近年来，住房与人口联动的政策密集出台，一场围绕“小家庭”的支持政策在多地展开。
10月23日，国务院常务会议再次提出，要持续完善婚嫁、生育、养育、教育等政策，优化面向家庭的财税、社保、住房等支持举措，努力稳定新出生人口规模。
高层会议定调之下，住房政策被置于人口发展战略的重要位置。业内人士认为，这意味着房地产政策已从单纯的经济工具，进一步转向服务国家人口战略的方向。
楼市政策的目标，也将从单一稳市场，拓展到服务人口长期均衡发展的宏观层面。
住房政策编入“人口账”
围绕住房与人口，国家层面已经形成较清晰的政策链条。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》提出，住房政策向多子女家庭倾斜，包括提高公积金贷款额度、按实际房租提取公积金、加快发展保障性租赁住房等。
2024年国办文件进一步明确，鼓励有条件地方加大对多子女家庭购房支持，并在保障房户型选择、租购同权等方面给予照顾。2026年政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，把住房支持从“多孩”前移到“婚育起点”。
地方层面，公积金政策、购房补贴、保障房倾斜等政策也在密集出台。梳理各地政策，其中一项典型的支持措施是：多孩家庭住房公积金贷款额度提高。
近日，杭州出台公积金新政，明确多子女家庭贷款额度，可按家庭申请贷款时的可贷额度合计数上浮60%确定。其他城市中，北京多子女家庭公积金贷款额度上浮40万，上海多子女家庭公积金贷款额度可上浮20%，武汉等多地也有类似政策。
“多地对二孩、三孩设置梯度上浮额度，叠加全国首套公积金贷款利率下调，有效降低了多子女家庭长期月供压力。安居客平台监测也能看到，多子女家庭用户在公积金相关咨询占比持续走高。”58安居客研究院院长张波表示。
第二类政策是财政支持，多地直接发放购房补贴。比如，青岛对2025年4月1日至2026年6月30日期间购房的家庭，二孩家庭购房补贴5万元，三孩家庭购房补贴10万元。潜江对符合生育政策的一孩家庭，提供每平方米200元的购房“奖补券”。
张波表示，财税层面主要是定向减负，不少城市推出二孩、三孩家庭购房现金补贴，同时卖旧买新个税退税、首套契税优惠等政策延续，和生育支持形成配套；叠加国家育儿专项补贴，从购房交易环节减轻家庭养育、置业双重成本。
第三类政策涉及保障性租赁住房分配，对多孩家庭给予支持，公租房配租优先匹配大户型，支持生育后家庭调换更大户型房源等。譬如，福州对初次婚姻登记、初次生育的公租房保障申请家庭，给予优先选房、租金减免、动态调配等多项优惠举措。
此外，在限购规则优化方面，核心城市对多子女家庭放宽购房套数限制，比如上海自2024年起允许多子女家庭增购一套住房；北京支持多子女家庭在五环内增购一套住房。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近年来，住房与人口关联最典型的政策，是多孩家庭住房公积金贷款额度提高；部分城市在保障性租赁住房分配上，也对多孩家庭给予支持。今年两会进一步提出，对初婚初育家庭提供住房支持，政策正在全方位推进。
如今国常会再提：优化面向家庭的财税、社保、住房等支持举措，努力稳定新出生人口规模。严跃进表示，这一表述意味着，经济社会发展要从中长期考虑，人口发展不仅是数量层面，支持配套政策也需推进，其中涉及住房与人口的优化政策值得关注。
增量支持政策仍有空间
那么在新时期，住房政策如何进一步支持人口发展？业内表示政策仍有较大空间。
严跃进表示，国常会提到住房政策支持，而且“支持”是有指向的，明确提到新出生人口。因此，公积金政策可进一步定向倾斜，对于初婚初育家庭，可在住房方面进一步给予支持，较为典型的就是贷款政策倾斜、公积金政策倾斜。
财政补贴也可从“购房端”向“租房端”延伸。严跃进表示，对于初婚初育家庭，可定向提供租房补贴和房贷补贴等。此外，针对青年人打造青年社区、提供相应支持，针对老年人推进机构养老和社区物业养老等，这方面政策空间很大。
“住房跟结婚生育紧密相关，当下组成家庭的一项重要成本的支出就是住房。”同策研究院联席院长宋红卫表示，住房在居民家庭财产中占60%~70%，未来要通过住房来提高生育率、结婚率，就一定要降低年轻群体的住房成本，政策要继续支持刚需、刚改。
李宇嘉表示，除了公积金额度提高、购房补贴更精准、保障房向婚育家庭倾斜等政策，住房支持还要与年轻人群在生育、养育、教育等全周期过程中的其他大额成本结合起来，比如就业、适龄女性产假、丈夫陪护假、子女养育和上学等。
从对市场的影响看，短期而言，针对初婚初育家庭的定向支持，将有效激活楼市的“纯刚需”底盘，稳定市场预期。长期来看，这可为房地产市场的需求侧构建一个可持续的、与人口发展同频共振的“蓄水池”。
张波表示，政策最直接的受益群体就是多子女改善需求，安居客平台近期新房改善房源咨询中，三、四房产品的咨询深度高于刚需小户型，教育配套优质的改善盘关注度提升。中长期则会倒逼新房产品结构调整，适配家庭人口增长带来的户型需求变化。
从楼市后续规模看，行业仍有一定增量发展空间。
中指研究院分析称，1998年至2021年，我国新房销售规模从1998年的1.2亿平方米升至2021年的16.1亿平方米，创历史新高。展望后续五年，尽管新房市场总量峰值已过，但每年新增城镇人口规模仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市市场仍具潜力。
据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。在新增城镇人口带来的住房需求方面，假设未来五年城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，将带动住房需求增加16.1亿平方米。
可以预见，随着国常会再次从顶层方面部署，住房支持人口发展的政策方向将更加清晰。对房地产市场而言，这既是稳定刚需和改善性需求的现实举措，也将构建与人口发展同频共振的长效机制。稳定新出生人口，住房政策大有可为。
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孙梦凡
郑娜
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