有富策略从“卖地”到“卖好地”，现房销售后多城推地方式发生变化

在一轮短暂的“空窗期”后，核心城市近来陆续重启供地，迎来现房销售细则落地后的首批供应。新一波的供地清单呈现出许多鲜明的特征：低容积率、低总价、出让条件更优等。

根据中指数据，重点一二线城市在新政后推出的宅地平均容积率较此前下降0.2；平均起始价较新政前减少2.7亿元。

业内认为，这一变化的底层逻辑是，在现房销售下，房企资金占用周期拉长，低密、小体量、快周转的地块，可以把从拿地到回款的时间控制在可承受范围内。现房销售正在从末端重塑土地供应的产品形态。

新政后供地节奏重启

10月27日，南京成功出让3宗宅地，总出让面积约7.54公顷，成交总价6.26亿元，均为底价成交。

这三宗地块均呈现出低密的特点，有两宗地块容积率为1.2、一宗为1.5，且成交价都在3亿元以下。其中，南京本土民营房企金基拿下的一宗地块拥有各类成熟的配套，所处板块投资价值较高，再加上地块本身容积率较小，有利于打造高端低密度社区。

低容积率、更低总价、出让条件优化等这些迹象，在近期陆续出让或挂牌的地块中有所显现。

10月中旬，北京重新挂出了9月初暂停出让的驼房营地块。该地块此前总价高达75亿元以上，且捆绑了体育配套建设等条件，开发门槛颇高。如今重新上架后，该地块被拆分为两宗，配套体育场馆建设、设计条件及地下商业建设要求等都发生了变化。

普睿地产研究指出，北京驼房营地块拆成两宗后，降低了单宗地块资金门槛，新增的可进行抬板设计提升了产品形态，未来的产品溢价空间被抬高了；同时原要求开发商无偿代建的约6万平方米体育场馆改为分地块代建、政府有偿回购，等于把这部分成本从地价里移走，变相给房企减负。

“这是北京供地思路转变的一个样本。从卖地转向卖好地，靠规划赋能和品质要求而不是降价甩卖来对接房企。”上述机构认为。

类似的情况也发生在广州。10月9日，广州黄埔区科学城一宗宅地经过71轮竞价，由保利发展以总价16.65亿元竞得，成交楼面价约2.17万元/平方米，溢价率达到26.61%。这是广州现房销售细则落地后成交的第二宗涉宅用地。

该地块也不是首次挂牌，最早在2025年5月时曾以16.55亿元的起拍价出让，彼时地块容积率为2.5，但在开拍前终止交易。近来重新挂牌后，地块容积率降至2.2，起拍价也调低至13.15亿元，付款条件也同步放宽，签订出让合同30日内缴50%、余款一年内缴清。

容积率、起拍价与付款周期的同步优化调整后，更加优质的条件抬高了房企的算账空间。普睿地产研究同时提到，地块所在板块曾断供14年，这样一宗净地能快速进场开工，确定性本身就是溢价的一部分。“无回迁、无复杂配建，对现金紧张的房企来说，这种地的风险折扣比价格折扣更值钱。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，从新政后的土地成交情况来看，核心城市优质地块仍具备一定吸引力，部分低容积率改善型地块凭借产品溢价空间获得企业关注。

低密“迷你”地块占比提高

近年来，在房地产行业深度调整的过程中，由于房企拿地行为出现“总量收缩、拿地向高能级集中、聚焦核心区小体量地块”等特征，各大城市在土地供应方面也顺应着房企偏好进行地块供应，并优化土地出让条件，放松对地块容积率和建筑规划的要求。

华泰证券研报显示，2025年全国300城推出宅地中，容积率2.0以下地块占比已达到42.3%，较2024年提高7.7个百分点，为近十年最高水平。

在“828新政”之后，重点城市供应低密化、小型化宅地的趋势更加明显。根据中指数据，重点一二线城市在新政后推出的宅地平均容积率为1.8，较新政前下降0.2；平均起始价4.5亿元，较新政前减少2.7亿元。

各地的供地特点发生如此变化，在曹晶晶看来，其主要原因是，新政延后了房企回款节点，拉长资金占用周期，企业拿地更加注重开发周期和资金投入规模。而低容积率地块通常有利于缩短开发周期，小体量地块则有助于控制单项目资金占用，这些都更符合当前企业审慎投资的需要。

普睿地产研究也提到，地价低、规模小，也意味着现金流压力更小，本质上是适配房企当下审慎的投资策略，让更多企业有能力进场。

“从热点城市低密地块备受房企青睐也可以验证这一逻辑，”上述机构提到，在优先现房销售的情况下，低密产品工期整体可控，部分房企小高层、多层产品已经能控制在12-18个月完成毛坯竣备，对销售回款的影响相对较小。

58安居客研究院院长张波也发现，新政落地后推出的地块还具有明显的结构性特征。

首先，各地核心板块的优质稀缺地块率先放量，高溢价高度集中在确定性强的地块上，例如10月出让的武汉东湖新技术开发区地块，溢价率超33%成交；同时，现房地块以试点为主，没有“一刀切”，例如厦门推出的湖里区现房试点宅地，是典型的低密高端改善地块，就是在供地中挑出条件最好的一宗作试点，以用最优标的降低制度落地的阻力。

但地市的冷热分化也更为明显，区位一般、库存偏高的板块供地节奏明显放缓，普通地块无人举牌，高库存、远郊板块甚至直接暂缓推地。

在张波看来，这也是由于原有靠高周转、高杠杆的模式已经完全无效，企业需自有资金购地、按揭贷款后置、项目资金封闭运行，每个项目都要独立算平资金账，虽然一些地方出台了土地出让金分期缴纳的政策，但不足以支撑房企拿高风险地块。

“从当前新政后的土地成交情况来看，核心城市优质地块仍具备一定吸引力，部分低容积率改善型地块凭借产品溢价空间获得企业关注。”曹晶晶认为。

张波进一步认为，后续土地市场的供求关系将继续承压，普通资质地块无人报名的情况会增多，流拍压力会逐步显现，但由于地方供地的谨慎度提升，流拍量并不会明显增多。“更多城市预计会延续现房试点先行节奏，预售仍是市场主流，现房供应占比会缓慢提升，不会一蹴而就，后续土地成交总量难改收缩趋势。”

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